Darwin Ecosysteme

Quand les lieux ré-inventent la ville

Le Darwin Ecosystème à Bordeaux, Les Grands Voisins à Paris, La Condition Publique à Roubaix… Ils sont maintenant toute une flopée, ces lieux d’un nouveau genre qui mélangent les populations et les usages. Hybrides, uniques et créatifs, ils apportent un souffle nouveau à nos villes et créent une dynamique dans le quartier où ils s’installent.
Ils viennent surtout répondre à un besoin de vivre et de construire la ville autrement. A l’heure de la société collaborative, l’urbanisme se fait maintenant en mode peer-to-peer, de citoyen à citoyen. Petit état des lieux non exhaustif…

Fabriquer la ville autrement

Peut-être est-ce en réaction à la ville intelligente, pragmatique et productive que l’on nous promet d’ici quelques années… Toujours est-il que, de plus en plus, les citadins expriment un profond besoin de recréer des liens et de ré-humaniser les villes. Pour cela ils doivent se réapproprier l’espace urbain et construire la ville ensemble, à la manière d’une « colocation urbaine ». C’est ce que proposent Les Grands Voisins. Dans le 14ème arrondissement de Paris, ce lieu multiple et collaboratif a pris place dans un complexe hospitalier désaffecté qu’il a transformé en un « village dans la ville ». On y trouve des espaces de vie qui accueillent toute sorte d’activités culturelles, pédagogiques et festives : un café-restaurant, une mini auberge, une scène de spectacle, un petit terrain de foot, des potagers partagés, une ferme aquaponique… Une partie de l’espace sert aussi d’hébergement d’urgence pour les réfugiés. Ici toutes les populations se mélangent et partagent des moments ensemble, en toute simplicité.

Ces lieux d’un nouveau genre constituent ainsi une réponse à notre nouvelle façon de vivre, à la fois très mobile et en quête de plus de douceur dans nos rapports aux autres. Ils viennent ramener une certaine forme de poésie et de simplicité heureuse dans nos villes devenues des temples de la consommation et de la productivité.

les grands voisins

Les Grands Voisins

  Innovants et fédérateurs, ces nouveaux espaces ont aussi vocation à redynamiser le quartier dans lequel ils se sont installés. En investissant les périphéries où l’immobilier reste plus accessible, ils redonnent vie à des zones oubliées de la ville. Le 6B en est l’exemple type. Dans l’ancien siège social d’Alstom à Saint Denis, le 6B est à la fois un coworking dédié aux métiers créatifs, un espace culturel accueillant de multiples expositions et un lieu festif bien connu de tous les parisiens. Son rayonnement sur l’Ile de France est tel qu’il a permis de désenclaver le secteur dans lequel il s’était installé. A l’origine complétement abandonné, il attise désormais toutes les convoitises. Le lieu devra d’ailleurs bientôt composer avec un nouveau voisinage : un éco quartier est actuellement en cours de construction.

Le 6B

Le 6B

L’expérimentation du « vivre ensemble »

Ce qui lie tous ces lieux hybrides, c’est la fabrique de biens communs. Dans certains cas, ils viennent même palier au manque de financement des pouvoirs publics qui n’ont plus les moyens de grandes politiques d’urbanisme. Le bénéfice est multiple pour les localités qui y trouvent aussi une solution de sauvegarde de leur patrimoine. A Bordeaux, le Darwin Ecosystème est ainsi né d’une volonté de sauver les magnifiques magasins généraux d’une ancienne caserne.

Alors que l‘état providence n’a plus forcément les moyens de ses ambitions, ces nouveaux lieux viennent proposer des logements sociaux, des bureaux et des ateliers tout équipés à loyers modérés, des activités pédagogiques et sociales… A Lyon, La Commune ouvrira ses portes en janvier 2018. Installée dans une ancienne friche industrielle au cœur du 7ème arrondissement, elle hébergera une grande « food court » autour de la cuisine urbaine et accueillera en résidence des cuisiniers et des chefs qui souhaitent tester leur concept. Une sorte de lieu tremplin pour les entrepreneurs de la gastronomie donc. Le tout dans une grande cuisine commune et pour un loyer ultra attractif. Véritable éco-système dans la ville, le lieu accueillera régulièrement des conférences, des concerts et toute sorte d’évènements aussi bien en intérieur qu’en extérieur.

Darwin Ecosystème

Darwin Ecosystème

S’il fallait trouver un second point commun à tous ces espaces, c’est leur côté DIY et « sur-mesure ». Chaque lieu est monté en fonction d’opportunités autant que de besoins. Certains sont donc éphémères, profitant d’un bâtiment temporairement en vacance. C’est le cas des Grands Voisins qui devront libérer le site courant 2017. Le 6B quant à lui était à la base conçu comme un projet potentiellement éphémère mais qui, face à l’ampleur de son succès est appelé à rester. Le Darwin Ecosystème et la Friche la Belle de Mai à Marseille par exemple sont eux construits sur la durée.

Une 3ème voie entre public et privé

Ces lieux multiples sont symptomatiques d’une nouvelle manière d’entreprendre. Désormais les freelances font légion mais ne restent pas seuls dans leur coin. Bien au contraire, ils travaillent en mode collaboratif. Les équipes se font et de se défont au gré des projets, d’où l’intérêt et le besoin de se réunir dans des lieux dynamiques propices aux rencontres informelles. Ces lieux sont d’ailleurs généralement ouverts à toutes propositions quant aux activités et événements qui peuvent s’y produire. Leur programmation évolue au gré des rencontres, des échanges et des envies. On y expérimente diverses formes de partenariats et d’échanges et les règles se construisent et s’imaginent au fur et à mesure.

Juridiquement, ces lieux se créent sous différentes formes. Il peut s’agir d’associations (le 6B) ou de projets entièrement publics (Friche La Belle de Mai). Dans d’autres cas ce sont des initiatives privées, comme pour La Commune. Les grandes entreprises s’engouffrent également dans la brèche, certaines par opportunisme d’autres par conviction. La Maif, qui finance de nombreux projets dans l’économie collaborative a ainsi récemment ouvert le Maif Social Club en plein cœur du Marais à Paris. Hormis pour les sites publics et institutionnels, tous doivent faire face à un défi de taille : développer un modèle économique innovant et efficace. L’objectif de ces espaces étant de proposer des prestations peu chères pour être accessible à tous, tout l’enjeu du projet est de rester viable économiquement sans ou avec peu de subventions. C’est là que repose la clé non pas de leur succès mais de leur pérennité : allier la performance à l’intérêt commun.

Pour construire une ville inclusive et sociale, il faut avant tout créer des espaces de rencontres et de vivre-ensemble. C’est ce que ces lieux proposent. Chacun à leur manière, ils construisent la ville de demain pour que les citadins n’aient plus à la subir. Gageons que leur développement ne s’arrêtera pas aux zones urbaines. Dans nos campagnes, de tels lieux peuvent créer un dynamisme et des synergies qui revitaliseraient les territoires. D’autant plus que les bâtiments inoccupés n’y manquent pas. Avis aux amateurs !

Par Céline Beaufils

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LX Factory, la nouvelle vie d’une usine

C’est l’histoire d’un pari un peu fou. Tout commence il y a 9 ans, en pleine crise économique, dans le quartier populaire et plutôt excentré d’Alcantara, à Lisbonne. Un gigantesque site industriel de plus de 23 000 m2 est alors complètement à l’abandon depuis de nombreuses années. Véritable plaie à ciel ouvert pour le quartier, le site est pourtant devenu en quelques années un des lieux phares de la capitale portugaise: la LX Factory. Une success story immobilière et financière comme on les aime, où tout le monde sort gagnant, à l’image de celle du Darwin Ecosystème!

Un modèle innovant, durable et performant

Quand la société Mainside a décidé de racheter les murs de cette friche industrielle, elle s’est lancée avec une approche totalement différente de celle des opérations immobilières classiques. La particularité, qui fait toute la différence, c’est que MainSide est non seulement l’investisseur, mais aussi le promoteur et l’exploitant du lieu. Elle n’investit donc pas pour faire un coup, mais pour mener un projet de longue haleine. Sans impératif de résultat à court terme, le concept a pu se mettre en place et s’affiner au fur et à mesure, c’est du sur-mesure!

Deux points clés ont alors assuré le succès du lieu

  • Des travaux minimalistes. Le lieu est resté aussi brut que possible, pour ne pas perdre son âme. Les murs et les façades sont restés dans leur jus, et on trouve même à certains endroits d’anciennes machines outils qui n’ont pas été déplacées. Les escaliers de secours sont des échafaudages. Bref, niveau travaux, l’investissement s’est limité à la mise en conformité et à l’isolation. L’avantage est double: créer une identité au lieu et limiter les frais (donc améliorer la performance financière).
  • Une nouvelle approche commerciale. Le quartier n’étant au départ pas franchement attractif, et alors qu’un promoteur classique aurait crée de grands lots à destination de grosses PME, la LX Factory a proposé des tous petits espaces (bureaux et commerces) à loyers très modérés. Cela attiré de nombreux freelances, créateurs, studios, tous indépendants.

Et la mayonnaise a rapidement pris. Grâce aux faibles loyers, les artisans, commerçants et restaurateurs ont pu prendre des risques et lancer des concepts innovants. Une dynamique créatrice s’est lancée et a attiré de plus en plus de monde. Les loyers se sont indexés au succès du lieu et ont augmenté au fur et à mesure pour atteindre maintenant un prix de marché, ni plus ni moins.

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Tout le monde en est sorti gagnant. La LX Factory héberge maintenant le plus grand co-working de la ville, certains de ses commerces sont devenus cultes. C’est le cas notamment de la librairie Ler Davagar ou de la pâtisserie Landeau. Ces concepts et fonds de commerce innovants ont créé de la valeur. Le lieu accueille environ 200 projets, la plupart dans le monde de la création, et plus de 1000 personnes y travaillent.  Au final, la performance économique  s’avère aussi bonne (si ce n’est meilleure) que pour une opération classique, le tout en permettant à des indépendants ou TPE de se lancer à moindre coût!

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L’âme de la LX Factory

Ce qui créé l’ambiance et l’identité si particulières du lieu, c’est son décor et sa programmation. La LX Factory est devenue le temple du street art. De nombreuses fresques en tapissent les murs.

LX Factory street artLX Factory street art

C’est aussi un lieu créatif et culturel incontournable à Lisbonne. La LX Factory accueille de nombreux événements: festivals, brocantes, concerts. Bref, c’est THE place to be!

Crédit photos: www.welovelisbon.net

Par Céline Beaufils

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Bienvenue au Darwin Ecosystème

Il existe des lieux qui mettent en pratique toutes les théories autour de l’économie collaborative, de l’éco-responsabilité et des circuits courts. S’il n’en est pas l’emblème, le Darwin Ecosystème en est au moins le précurseur en France.

Un programme innovant et responsable

Pour des lieux comme celui-là, l’immobilier n’est plus uniquement un actif qu’il convient de rentabiliser. C’est aussi un outil au service de ses utilisateurs. Pensé pour favoriser les échanges et pour développer l’activité économique, il résulte d’une démarche socialement et écologiquement positive. Pour preuve, 80% des déchets sont recyclés, l’énergie est totalement verte et l’émission de gaz à effets de serre est 5 fois moins importante que dans des entreprises tertiaires classiques.

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Ancienne friche militaire située sur la rive droite de Bordeaux, le Darwin Eco-système s’étale sur 5 500m2 de terrain et héberge 190 sociétés. Cela représente 500 emplois dont 200 créés. Le site accueille aussi deux incubateurs, une pépinière dédiée au développement durable, mais également de nombreuses associations et des logements d’urgence gérés avec Emmaüs et le CCAS de la ville. A cela s’ajoutent un skate park et une offre culturelle très riche.

Un écosystème de plus en plus dense

Et les pistes de développement pullulent: une ferme urbaine a déjà commencé à voir le jour, un fablab, une auberge de jeunesse et même une cave d’affinage pour les fromages sont également à l’étude.

Evidemment, on y trouve déjà une épicerie et un café-restaurant, bios bien entendu.Magasin GénéralDarwin Passerelle

Loin d’être utopique, le projet s’avère rentable, et ce avec quasiment aucune aide publique (à peine 5% d’après son co-fondateur). Cerise sur le gâteau, la gouvernance est collective par le biais d’une association regroupant les Darwiniens volontaires.

Un bel exemple qui prouve qu’il est possible de réaliser une opération immobilière fructueuse tout en servant l’intérêt général.

En bref, si nous habitions à Bordeaux, le Darwin Ecosystème serait notre QG!

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Crédits photos: Darwin Ecosystème

Par Céline Beaufils

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